Tác giả: Julian Travis Do – Đồng Giám đốc American Community Media (ACoM)
Nghe có vẻ sáo rỗng, nhưng sở hữu một căn nhà thực sự vẫn là giấc mơ Mỹ đối với rất nhiều người.
Đối với các gia đình di dân, những hộ lao động có thu nhập thấp và cộng đồng người da màu trên khắp California, việc chưa thể sở hữu một mái ấm riêng là thực tế mà họ phải đối mặt mỗi ngày: tiền thuê nhà liên tục tăng, nhiều thế hệ phải chen chúc trong những căn hộ chật hẹp, chịu đựng cái lạnh khắc nghiệt hoặc nắng nóng gay gắt khi thời tiết thay đổi, và đôi khi phải đưa ra quyết định đau lòng là rời xa khu phố thân quen chỉ để tìm được một nơi ở vừa túi tiền.
Những con số đã phản ánh rõ thực trạng này. Hiện nay, chỉ có 22% hộ gia đình tại California đủ khả năng mua một căn nhà có mức giá trung bình trên thị trường. Đáng lo ngại hơn, tỷ lệ này chỉ còn 11% đối với các gia đình người da đen và gốc Mỹ Latinh. Trong khi đó, hơn một nửa số người thuê nhà phải dành trên 30% thu nhập để chi trả chi phí nhà ở, theo American Community Media (ACoM).
Tuy nhiên, vào ngày 3 tháng 11, các cộng đồng này cùng toàn thể cử tri California sẽ có cơ hội bày tỏ quan điểm thông qua lá phiếu đối với ba dự luật liên quan đến nhà ở. Mỗi dự luật đưa ra một cách tiếp cận khác nhau nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở kéo dài nhiều năm và giúp giấc mơ sở hữu nhà trở nên gần hơn với người dân.
Ba Dự luật 1, 37 và 45 liên quan đến tổng hạn mức phát hành trái phiếu khoảng 36 tỷ USD cùng một quy trình mới về đánh giá tác động môi trường. Những dự luật này không được xây dựng như một gói chính sách thống nhất. Mỗi dự luật có đơn vị bảo trợ, cơ cấu thực hiện và phương thức tài trợ riêng.
Đối với các gia đình đang cố gắng tìm hiểu những vấn đề có thể ảnh hưởng đến tương lai của mình, điều quan trọng là xem xét từng dự luật, sau đó đánh giá mối liên hệ giữa chúng.
Dự luật 1: Trợ cấp phát triển nhà ở giá phải chăng
Dự luật 1 đề xuất phát hành 11,25 tỷ USD trái phiếu tiểu bang, được đưa ra trưng cầu ý kiến cử tri theo quyết định của Cơ quan Lập pháp California.
Theo Văn phòng Phân tích Lập pháp California (Legislative Analyst’s Office), trong tổng số tiền này, 10 tỷ USD sẽ được sử dụng để tài trợ các chương trình nhà ở và được hoàn trả từ Quỹ Tổng quát của tiểu bang. Khoản 1,25 tỷ USD còn lại dành cho chương trình cho cựu chiến binh vay mua nhà, với nguồn hoàn trả đến từ các khoản thanh toán thế chấp của chính những người vay.
Phần ngân sách lớn nhất, khoảng 7,2 tỷ USD, sẽ được dành cho việc phát triển nhà cho thuê giá phải chăng.
Theo tài liệu hướng dẫn cử tri của tiểu bang, nguồn trái phiếu này có thể hỗ trợ xây dựng tối đa 40.000 căn nhà cho thuê, khoảng 2.500 căn dành cho công nhân nông nghiệp và khoảng 1.200 chỗ ở cho sinh viên.
Tuy nhiên, việc hoàn trả trái phiếu sẽ khiến Quỹ Tổng quát của California phải chi khoảng 500 đến 600 triệu USD mỗi năm trong thời gian khoảng 25 năm.
Những người phản đối cho rằng việc vay nợ để xây dựng nhà ở không phải là giải pháp lâu dài cho tình trạng thiếu hụt nhà ở của tiểu bang, theo East Bay Times.
Dự luật 37: Hỗ trợ tiền trả trước khi mua nhà
Đối với những người di dân thế hệ đầu tiên và các gia đình thuộc cộng đồng người da màu, trở ngại lớn nhất trên con đường sở hữu nhà không nhất thiết là khoản thanh toán thế chấp hằng tháng, mà chính là việc thiếu nguồn tài sản tích lũy qua nhiều thế hệ để có thể trang trải khoản tiền trả trước.
Những người ủng hộ xem Dự luật 37 là một giải pháp giúp thu hẹp khoảng cách tài sản này.
Theo đề xuất, Cơ quan Tài chính Nhà ở California (California Housing Finance Agency) sẽ được phép phát hành tối đa 25 tỷ USD trái phiếu doanh thu.
Nguồn tiền huy động sẽ được sử dụng để cung cấp các khoản vay thế chấp thứ hai, hỗ trợ tối đa 17% giá mua của một căn nhà mới xây.
Người mua nhà phải tự thanh toán trước ít nhất 3% giá trị căn nhà và vay khoản thế chấp thứ nhất từ một tổ chức cho vay tư nhân.
Theo CalMatters, trái phiếu sẽ được hoàn trả bằng các khoản thanh toán của người vay, thay vì sử dụng Quỹ Tổng quát của tiểu bang. Các tổ chức cho vay tư nhân, chứ không phải người đóng thuế, sẽ chịu rủi ro khi người vay không có khả năng trả nợ.
Cơ quan Tài chính Nhà ở California có thể huy động toàn bộ 25 tỷ USD nhưng không bắt buộc phải làm như vậy. Vì thế, con số 25 tỷ USD chỉ là mức trần được cho phép, không phải dự báo về số tiền thực tế sẽ được phát hành.
Về bản chất, Dự luật 37 chủ yếu hướng đến các hộ gia đình có thu nhập trung bình.
Người vay có thể có thu nhập lên đến gấp đôi mức thu nhập trung vị của khu vực và không bắt buộc phải là người mua nhà lần đầu.
Đây cũng chính là lý do khiến những người phản đối đặt câu hỏi về hiệu quả thực tế của chương trình.
Theo NBC Bay Area, nhiều người đang thuê nhà có thể vẫn không đủ điều kiện để được chấp thuận khoản vay thế chấp thứ nhất. Ngoài ra, dự luật không trực tiếp làm giảm khoản thanh toán thế chấp hằng tháng.
Những người chỉ trích còn cảnh báo rằng việc tăng nguồn tiền hỗ trợ người mua, trong khi số lượng nhà ở vẫn hạn chế, có thể vô tình đẩy giá nhà lên cao hơn.
Dự luật 45: Đẩy nhanh xây dựng hay bảo vệ môi trường?
Khác với hai dự luật trên, Dự luật 45 không liên quan đến việc phát hành trái phiếu mà đề xuất thay đổi các quy định hiện hành.
Dự luật do Phòng Thương mại California bảo trợ, nhằm giới hạn thời gian đánh giá tác động môi trường theo Đạo luật Chất lượng Môi trường California (California Environmental Quality Act – CEQA) xuống còn 365 ngày đối với những dự án thuộc phạm vi áp dụng.
Đồng thời, dự luật cũng siết chặt thời hạn đối với các vụ kiện tại tòa án nhằm phản đối những dự án này.
Phạm vi áp dụng của Dự luật 45 không chỉ giới hạn trong lĩnh vực nhà ở mà còn mở rộng sang các dự án đường sá, cấp nước và nhiều công trình khác.
Đối với các cộng đồng người da màu, đây là một vấn đề khó có câu trả lời đơn giản.
Những người ủng hộ cho rằng các vụ kiện dựa trên CEQA đôi khi bị những khu dân cư giàu có, có nguồn lực tài chính mạnh, sử dụng như một công cụ để ngăn cản các dự án nhà ở giá phải chăng.
Theo lập luận này, Dự luật 45 sẽ giúp các dự án được triển khai nhanh hơn, đồng thời giảm chi phí xây dựng.
Ngược lại, những người phản đối cho rằng dự luật có thể tạo ra kẽ hở pháp lý có lợi cho các nhà phát triển bất động sản, đồng thời làm suy yếu những quy định bảo vệ môi trường.
Theo New York Times, đây là mối quan ngại đặc biệt nghiêm trọng đối với các khu dân cư vốn đã phải gánh chịu tình trạng ô nhiễm và những tác động tiêu cực từ hoạt động phát triển công nghiệp.
Mối liên hệ giữa ba dự luật
Về mặt pháp lý, cả ba dự luật đều độc lập với nhau. Tuy nhiên, xét về chức năng, chúng có thể được xem là những mắt xích trong cùng một chuỗi cung ứng nhà ở.
Dự luật 1 hỗ trợ tài chính để gia tăng nguồn cung nhà ở. Dự luật 37 cung cấp nguồn vốn giúp người dân mua nhà. Trong khi đó, Dự luật 45 tác động đến tốc độ xét duyệt và cấp phép triển khai các dự án.
Nếu Dự luật 1 được thông qua nhưng Dự luật 45 không được chấp thuận, các dự án nhà ở được trợ cấp vẫn có thể phải trải qua quy trình đánh giá kéo dài như hiện nay.
Ngược lại, nếu Dự luật 37 được thông qua nhưng không có thêm nhà mới được xây dựng, nguồn tài chính hỗ trợ người mua có thể khiến nhiều người cạnh tranh để mua cùng một số lượng nhà hạn chế.
Điều này có nguy cơ vô tình đẩy giá nhà tăng cao, khiến khả năng sở hữu nhà của người dân càng trở nên khó khăn hơn.
Hiện vẫn chưa xác định được có bao nhiêu dự án được tài trợ theo Dự luật 1 sẽ có thể áp dụng quy trình xét duyệt được đề xuất trong Dự luật 45.
Những câu hỏi sau Ngày Bầu cử
Bất kể cử tri đưa ra quyết định như thế nào, việc thông qua nguồn tài chính luôn là một thách thức. Tuy nhiên, nếu đặt trong bối cảnh giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở tại California và tạo cơ hội sở hữu nhà cho các cộng đồng người da màu cũng như các gia đình di dân, thì việc huy động được tiền thực ra mới chỉ là phần tương đối dễ dàng.
Thách thức lớn hơn nằm ở quá trình thực hiện, đặc biệt là làm thế nào để bảo đảm hệ thống hoạt động minh bạch, có trách nhiệm và tạo cơ hội tiếp cận công bằng cho mọi cộng đồng.
Đối với những gia đình không còn đủ khả năng mua nhà tại nơi mình sinh sống, cũng như những cư dân địa phương đang đối mặt với nguy cơ phải rời bỏ khu phố vì chi phí nhà ở tăng cao, nhiều câu hỏi thực tế vẫn chưa có lời giải đáp.
Làm thế nào để họ hội đủ điều kiện tham gia các chương trình hỗ trợ? Những hoạt động thông tin và hướng dẫn có tiếp cận được các cộng đồng không nói tiếng Anh hay không? Và quan trọng hơn, những căn nhà mà họ đủ điều kiện mua hoặc thuê liệu có thực sự được xây dựng?
Kế hoạch phát triển nhà ở của California đặt mục tiêu xây dựng hơn 2,5 triệu căn nhà mới trước năm 2030.
Tuy nhiên, cuộc khảo sát lực lượng lao động năm 2026 của Hiệp hội Tổng thầu Hoa Kỳ (Associated General Contractors of America) cho thấy phần lớn các nhà thầu vẫn gặp khó khăn trong việc tuyển dụng lao động có tay nghề phù hợp.
Điều này cho thấy, ngay cả khi nguồn tài chính được chấp thuận và các thủ tục pháp lý được đơn giản hóa, California vẫn phải đối mặt với những trở ngại đáng kể trong việc biến các kế hoạch phát triển nhà ở thành hiện thực.
Những câu hỏi đó sẽ bắt đầu được đặt ra ngay từ thứ Tư, sau Ngày Bầu cử.
Để tìm hiểu thông tin chính thức về cả ba dự luật, cử tri có thể tham khảo tài liệu hướng dẫn bầu cử do tiểu bang California công bố.
__________________________ooOooo______________________
California’s $36 Billion Housing Bet: What It Means for Our Communities
By Julian Travis Do, Co-Director of ACoM
It sounds cliché, but owning a home is truly the American dream for many.
For immigrant families, working-class households, and communities of color across California, not owning a roof over their heads is a daily reality: rising rents, crowded multi-generation family apartments, extreme cold and heat when seasons change, and the painful decision to move far from familiar neighborhoods just to afford a home.
The numbers tell the story. Today, only 22% of California households can afford a median-priced home—a figure that drops to a devastating 11% for Black and Latino families. Meanwhile, more than half of renters spend over 30% of their income on housing (ACoM).
But on November 3, these communities and California voters in general will have a chance to weigh in on three housing-related propositions that take different approaches to solving the persistent housing crisis and putting that American dream within reach.
Propositions 1, 37, and 45 together involve roughly $36 billion in bond authority and a new environmental-review process. They were not written together. Each has a different sponsor, structure, and method of payment. For families trying to understand what is at stake, it helps to take them one at a time, then ask how they relate.
Proposition 1: Subsidies for affordable housing
Proposition 1 is an $11.25 billion state bond, placed on the ballot by the Legislature. Of that, $10 billion would fund housing programs and be repaid from the General Fund, and $1.25 billion would fund veterans’ home loans, repaid by veterans’ mortgage payments, according to the Legislative Analyst’s Office. The largest share,about $7.2 billion, would go to affordable rental housing. The state’s voter guide says the bond would subsidize up to 40,000 rental units, about 2,500 farmworker units, and about 1,200 student beds. Repayment would cost the General Fund $500 million to $600 million a year for about 25 years. Critics argue that borrowing is not a lasting answer to the housing shortage (East Bay Times).
Proposition 37: Help with a down payment
For first-generation immigrants and families of color, the biggest barrier to homeownership isn’t the monthly payment—it’s the lack of generational wealth needed for a down payment.
Supporters see Prop 37 as a bridge across that wealth gap. It would let the California Housing Finance Agency sell up to $25 billion in revenue bonds. The money would fund second mortgages covering up to 17% of the price of a newly built home. Buyers would put down at least 3% and get a first mortgage from a private lender.The bonds would be repaid by borrowers’ payments, not the General Fund, and private lenders, not taxpayers,would bear the default risk (CalMatters). The agency could borrow the full amount but would not be required to, so $25 billion is a ceiling, not a forecast.
Prop 37 is essentially a middle-income program. Borrowers could earn up to twice the area median incomeand need not be first-time buyers. That’s why critics of this proposition respond that many renters might still not qualify for a first mortgage, that the measure does not lower monthly payments, and that adding buyer money could unintentionally push up prices (NBC Bay Area).
Proposition 45: Speed versus protection
Proposition 45 is not a bond but a rule change, sponsored by the California Chamber of Commerce. It would limit environmental reviews under the California Environmental Quality Act (CEQA) to 365 days for covered projects and tighten deadlines for court challenges. It also reaches beyond housing, to roads, water, and other projects.
For communities of color, this is a hard question. Supporters argue that CEQA lawsuits are sometimes used by well-resourced neighborhoods to block affordable housing, and that Prop 45 would let it be built faster and more cheaply. Critics call it a loophole for developers that could weaken environmental protections—a serious concern for neighborhoods that already bear the brunt of pollution and industrial development (New York Times).
How they relate
Legally, these are standalone measures. Functionally, they are parts of the same supply chain. Prop 1 subsidizes the supply. Prop 37 finances the buyer. Prop 45 controls the speed of the permits.
If Prop 1 passes without Prop 45, subsidized projects could move at today’s pace of review. If Prop 37 passes without new homes being built, more buyer financing could chase the same number of homes, unintentionally boosting prices and making houses even less affordable. How many Prop 1 projects would use Prop 45’s process is not settled.
The questions after Election Day
Whatever voters decide, authorizing money is always hard, but it’s actually the easy part in the context of solving California’s housing crisis and enabling communities of color and immigrants to own a home. Holding the system accountable for equitable access must be part of the execution plan.
For families who have been priced out and local residents facing displacement, the practical questions remain:How can they get qualified? Will outreach reach non-English speakers? And will their qualified homes actually get built?
California’s housing plan calls for more than 2.5 million new homes by 2030, and the Associated General Contractors of America’s 2026 workforce survey found most contractors still struggle to find qualified workers.
Those questions begin on Wednesday. For official information on all three measures, see the state voter guide.
Editor’s Note: This article is an opinion by Julian Travis Do, Co-Director of American Community Media (ACoM) where he focuses on public policy and execution capacity.
