CaliToday News – Sự bế tắc của phân khúc căn hộ thương mại bán lẻ (condo) không chỉ để lại những công trình dở dang, mà đang bẻ gãy cơ hội sở hữu nhà của tầng lớp trung lưu và thế hệ trẻ Mỹ.
Hiện tượng “Chung cư chó sói” tại West Hollywood
Tại góc đường Spaulding và Romaine thuộc khu West Hollywood, California, người dân địa phương phải chịu đựng tiếng hú rợn người và tiếng động lạ hàng đêm. Nguyên nhân đến từ một đàn chó sói hoang (coyotes) đã chiếm lĩnh công trình chung cư 4 tầng, 22 căn hộ bị bỏ hoang. Khởi công từ năm 2017 rồi dừng thi công vô thời hạn, dự án từng được kỳ vọng là không gian sống hiện đại nay trở thành biểu tượng kỳ quặc mang tên “chung cư chó sói” (coyote condo).
Câu chuyện tại West Hollywood không phải trường hợp cá biệt. Đây là hình ảnh phản chiếu thu nhỏ cho cuộc suy thoái quy mô lớn hơn: sự đi xuống của thị trường căn hộ chung cư bán lẻ (condo) trên toàn nước Mỹ — phân khúc từng được coi là “phao cứu sinh” giúp người dân bước chân vào con đường sở hữu bất động sản.
Từ giai đoạn bùng nổ đến đà sụt giảm kéo dài
Lịch sử phát triển nhà ở tại Mỹ vốn luôn bị chi phối bởi phân khúc nhà ở đơn lập (single-family homes). Mặc dù vậy, trong nhiều thập kỷ qua, chung cư condo đã đóng vai trò ngày càng quan trọng như một giải pháp thay thế có giá cả phải chăng. Dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số Mỹ (Census) cho thấy, các tòa nhà đa hộ (từ 5 căn trở lên) đã tăng từ khoảng 11% tổng nguồn cung nhà ở năm 1960 lên mức 17–18% vào năm 2000. Trong đó, thị phần condo thường chiếm từ 15% đến hơn 20% lượng nhà rao bán trên toàn quốc.
Thập niên 2000 đánh dấu giai đoạn hoàng kim của thị trường condo. Tỷ lệ này có sự phân hóa rõ rệt: tại Florida hoặc các lõi đô thị lâu đời, condo từng chiếm 30%–50% tổng lượng nhà rao bán, trong khi tại các vùng Sun Belt hay Trung Tây thì tỷ lệ này rất khiêm tốn.
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã chính thức chấm dứt đợt bùng nổ này. Kể từ đó, số lượng chung cư condo mới liên tục sụt giảm do ba rào cản cốt lõi:
- Rủi ro pháp lý và chi phí bảo hiểm leo thang: Quy định về trách nhiệm pháp lý đối với lỗi xây dựng (construction defect liability) là nguyên nhân hàng đầu khiến các nhà phát triển tháo chạy. Luật pháp tại nhiều bang (như Luật Right to Repair năm 2002 của California) cho phép kiện chủ đầu tư về các lỗi kỹ thuật trong thời hạn lên đến 10 năm sau khi hoàn thành. Rủi ro kéo dài này khiến phí bảo hiểm tăng vọt, đẩy nhà thầu chuyển sang xây căn hộ cho thuê (rental apartments) — phân khúc không chịu rủi ro tương tự. Điển hình tại Colorado, condo từng chiếm khoảng 20% thị trường nhà ở mới vào năm 2005, nhưng hiện nay đã rơi xuống chỉ còn khoảng 2%.
- Hệ lụy từ thảm họa Surfside: Thảm họa sập tòa chung cư tại Surfside, Florida năm 2021 làm 98 người thiệt mạng đã khiến các bang thắt chặt quy định kiểm định và bắt buộc trích lập quỹ dự phòng bảo trì lớn. Điều này khiến phí quản lý chung cư (HOA) và bảo hiểm tăng vọt, đẩy chi phí sở hữu condo lên cao.
- Rào cản quy hoạch và tâm lý phản đối địa phương (NIMBY): Hầu hết quỹ đất tại các đô thị Mỹ được phân vùng chỉ dành riêng cho nhà đơn lập. Đất cho phép xây nhà đa hộ thường tập trung ở trung tâm đắt đỏ, dẫn đến việc nhà đầu tư chỉ xây condo cao cấp hoặc bỏ cuộc. Đồng thời, tâm lý NIMBY (“Not In My Backyard”) của cư dân khu nhà đơn lập kéo dài thời gian cấp phép, đặc biệt chèn ép các nhà phát triển quy mô vừa và nhỏ.
Tác động sâu rộng đối với xã hội và nền kinh tế Mỹ
- Gãy đứt nấc thang an cư: Condo vốn là nấc thang đầu tiên giúp người trẻ, người thu nhập trung bình hoặc người nghỉ hưu sở hữu nhà. Khi nguồn cung condo cạn kiệt, người dân buộc phải ở nhà thuê lâu hơn, làm giảm tỷ lệ sở hữu nhà chung trên toàn quốc.
- Gia tăng khoảng cách giàu nghèo: Việc không thể mua nhà sớm khiến các thế hệ trẻ mất đi cơ hội tích lũy tích sản (home equity) từ bất động sản.
- Tác động tiêu cực đến môi trường: Các tòa nhà đa hộ đạt hiệu quả sử dụng tài nguyên cao hơn so với nhà đơn lập tính trên mỗi đầu người. Sự bế tắc của phân khúc chung cư dẫn đến hiện tượng đô thị vết dầu loang (outward sprawl), tăng khoảng cách di chuyển và phát thải carbon.
Ban tập viên CaliToday
