CaliToday News – Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cuộc cạnh tranh mới ở phân khúc nhà giá rẻ (starter home). Bên cạnh người mua nhà lần đầu và người lớn tuổi muốn thu hẹp không gian sống, một nhóm khách hàng mới bất ngờ xuất hiện: những người từng mua được nhà nhưng nay đành ngậm ngùi rao bán để tìm kiếm một căn hộ nhỏ hơn.
Cuộc cạnh tranh ba bên ở đáy thị trường
Sự thiếu hụt nguồn cung đối với phân khúc nhà nhỏ, một tầng, dễ bảo trì và giá cả phải bà xuất phát từ việc các đơn vị phát triển bất động sản tập trung xây dựng các căn nhà lớn, đắt tiền nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Sự thiếu hụt này vô tình đẩy ba nhóm người mua vào cùng một phân khúc:
- Người mua nhà lần đầu: Nhóm người đang ngày càng già đi (độ tuổi trung bình hiện nay đã lên tới 40) và gặp khó khăn vì áp lực tài chính cùng sự cạnh tranh từ các đối thủ có tiềm lực tiền mặt.
- Người lớn tuổi về hưu: Nhóm muốn thu hẹp quy mô nhà ở để tiết kiệm chi phí bảo trì.
- Nhóm chủ nhà “vỡ mộng” chi phí: Những người đã mua nhà giai đoạn 2021 trở về trước. Dù từng sở hữu khoản vay với lãi suất ưu đãi 3%, họ buộc phải bán nhà do chi phí vận hành tăng quá cao.
“Băng đen” chi phí vận hành đẩy chủ nhà rời đi
Theo các chuyên gia, yếu tố thúc đẩy nhóm chủ nhà này rao bán không phải là khoản trả góp gốc và lãi hàng tháng, mà là các chi phí phát sinh xung quanh:
- Thuế bất động sản tăng vọt: Thuế tài sản tại Mỹ đã tăng khoảng 30% trong giai đoạn 2019 – 2024, đưa hóa đơn thuế trung bình cho một căn nhà đơn lập lên khoảng 4.400 USD/năm. Một căn nhà mua với giá 400.000 USD trước đây nay được định giá 800.000 USD sẽ kéo theo mức thuế tăng gấp đôi.
- Bảo hiểm nhà ở leo thang: Phí bảo hiểm tăng mạnh trên toàn quốc do rủi ro thiên tai và chi phí tái xây dựng gia tăng.
- Biến động tài khoản ký quỹ (Escrow): Việc thuế và bảo hiểm tăng đột ngột khiến khoản đóng ký quỹ hàng tháng tăng thêm từ 250 đến 500 USD. Nhiều gia đình từ mức chi trả dễ chịu 2.500 USD/tháng đột ngột bị gánh nặng 3.000 USD/tháng đè nặng, buộc họ phải tìm kiếm không gian sống nhỏ hơn để giải phóng ngân sách.
Lợi thế thuộc về ai trong cuộc đua?
Trong cuộc cạnh tranh này, người đưa ra mức giá cao nhất chưa chắc đã là người chiến thắng. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng hoàn tất giao dịch nhanh chóng và ít rủi ro nhất:
- Người sở hữu nhà cũ: Nhóm này có lợi thế lớn về vốn nhờ giá trị căn nhà cũ đã tăng theo thời gian. Họ có thể bán nhà, chuyển đến các khu vực có chi phí rẻ hơn và dùng tiền mặt mua đứt căn nhà mới.
- Người mua nhà lần đầu: Dù hạn chế về vốn, nhóm này lại nắm lợi thế về sự linh hoạt. Do đang thuê nhà, họ không bị ràng buộc bởi điều kiện “phải bán được nhà cũ mới mua nhà mới” (contingency), giúp hồ sơ của họ trở nên gọn gàng và hấp dẫn hơn trong mắt người bán.
Triển vọng thị trường
Các chuyên gia nhận định tình trạng cạnh tranh khốc liệt này sẽ khó dừng lại nếu nguồn cung nhà ở giá rẻ chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Phí bảo hiểm và thuế bất động sản dự kiến vẫn giữ ở mức cao, tiếp tục tạo áp lực lên ngân sách của các hộ gia đình trong thời gian tới.
Ban tập viên CaliToday
