Thị trường địa ốc tại Trung Quốc tiếp tục trượt dốc, giá nhà giảm liên tục, lòng tin người mua suy yếu, làm lộ ra hàng loạt hệ lụy sâu rộng của một cơn khủng hoảng kéo dài…
Bước sang năm 2026, thị trường nhà đất Trung Quốc vẫn chìm trong cơn khủng hoảng nặng nề. Giá nhà đi xuống kéo dài, doanh nghiệp địa ốc vỡ nợ hàng loạt, trong khi lòng tin của người dân bị lung lay rõ rệt. Những gì trước đây từng được xem là trụ cột nâng đỡ tăng trưởng kinh tế nay lại trở thành gánh nặng, lan từ lãnh vực tài chánh sang đời sống xã hội.
Theo các bản phân tích của Reuters và Bloomberg công bố trong tháng 4/2026, giá nhà mới tại nhiều thành phố ở Trung Quốc tiếp tục giảm so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở các đô thị hạng hai và hạng ba, nơi nguồn cung dư thừa mà nhu cầu lại suy yếu thấy rõ. Ngay cả tại những trung tâm kinh tế lớn như Thượng Hải hay Thâm Quyến, giá địa ốc cũng không còn giữ được đà tăng như trước, phản ánh một xu hướng suy giảm mang tính toàn diện.
Cơn khủng hoảng này bắt nguồn từ một giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài hơn mười năm, khi nhà đất trở thành kênh đầu tư chính yếu của người dân và là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, kể từ năm 2021, khi Bắc Kinh siết chặt tín dụng đối với các công ty địa ốc, bong bóng bắt đầu xì hơi. Tập đoàn Evergrande, từng là biểu tượng của thời kỳ phát triển nóng, rơi vào tình trạng vỡ nợ, kéo theo hàng loạt công ty khác như Country Garden hay Sunac cũng lâm vào cảnh thiếu hụt thanh khoản.
Đến năm 2026, hậu quả của giai đoạn này vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Hàng ngàn dự án bị đình trệ, nhiều khu nhà xây dang dở bỏ không, trong khi người mua vẫn phải tiếp tục trả nợ cho những căn hộ chưa hoàn tất. Theo Financial Times, đã từng có làn sóng người mua từ chối trả tiền vay ngân hàng đối với các dự án bị “treo”, buộc nhà cầm quyền phải can thiệp để tránh nguy cơ đổ vỡ dây chuyền.
Trong một cuộc họp vào tháng 4/2026, Thủ tướng Lý Cường nhìn nhận thị trường nhà đất vẫn đang trong giai đoạn “điều chỉnh sâu”, đồng thời nhấn mạnh cần tiếp tục các biện pháp ổn định. Tuy vậy, nhiều chuyên gia nhận định những biện pháp này chủ yếu chỉ mang tính cầm chừng, chưa đủ sức xoay chuyển xu thế suy giảm hiện nay.
Ngân hàng trung ương Trung Quốc, dưới sự điều hành của Thống đốc Phan Công Thắng, đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ như giảm lãi suất cho vay, nới lỏng điều kiện tín dụng và khuyến khích các ngân hàng tái cấu trúc nợ cho doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, theo Bloomberg, hiệu quả vẫn còn hạn chế vì yếu tố cốt lõi là lòng tin của thị trường chưa được khôi phục.
Một hệ quả thấy rõ là sự thay đổi trong cách hành xử của người dân. Nếu trước kia, mua nhà được xem như một khoản đầu tư an toàn, thì nay nhiều người trở nên dè dặt hơn, thậm chí hoãn lại quyết định mua bất động sản. Điều này tạo ra một vòng xoáy tiêu cực: giá giảm khiến người mua chờ đợi, mà nhu cầu suy yếu lại càng kéo giá xuống thêm.
Ở tầm mức vĩ mô, địa ốc và các ngành liên hệ từng chiếm tới gần 30% tổng sản lượng kinh tế của Trung Quốc. Khi lĩnh vực này suy yếu, tác động lan rộng ra toàn bộ nền kinh tế là điều khó tránh. Nguồn thu từ bán đất – vốn là nguồn tài chánh quan trọng của nhiều địa phương sụt giảm mạnh, gây áp lực lớn lên ngân sách. Ngành xây dựng, sử dụng hàng triệu lao động, cũng bị ảnh hưởng nặng nề, kéo theo nguy cơ thất nghiệp gia tăng.
Theo tạp chí The Economist, Trung Quốc hiện đang đứng trước một bài toán khó: vừa phải giảm sự lệ thuộc vào địa ốc, vừa phải tránh một cú sốc kinh tế quá mạnh. Việc tái cân bằng mô hình tăng trưởng là điều cần thiết, nhưng quá trình này có thể kéo dài nhiều năm và đi kèm với những tổn thất không nhỏ.
Trong khi đó, các tổ chức quốc tế như Quỹ Tiền tệ Quốc tế cảnh báo rằng khủng hoảng địa ốc tại Trung Quốc có thể lan ra toàn cầu, nhất là qua các kênh tài chánh và thương mại. Khi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới tăng trưởng chậm lại, nhu cầu đối với hàng hóa và nguyên liệu từ các quốc gia khác cũng suy giảm theo.
Tính đến cuối tháng 4/2026, vẫn chưa có dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đã chạm đáy. Ngược lại, nhiều chỉ số cho thấy áp lực còn tiếp diễn, nhất là trong bối cảnh dân số già đi và tốc độ đô thị hóa chậm lại, những yếu tố làm giảm nhu cầu nhà ở trong dài hạn.
Cuộc khủng hoảng nhà đất tại Trung Quốc vì vậy không còn là một biến động ngắn hạn, mà đang trở thành một tiến trình điều chỉnh sâu rộng của cả nền kinh tế. Và trong tiến trình đó, điều đang diễn ra không chỉ là sự suy giảm của một thị trường, mà còn là sự thay đổi của cả một mô hình phát triển đã vận hành suốt nhiều thập niên.
NGƯỜI QUAN SÁT/ tổng hợp+ bình luận
