CaliToday News – Chuyên gia kinh tế Peter Schiff, người từng nổi tiếng nhờ dự báo chính xác cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, tiếp tục gióng lên hồi chuông cảnh báo về một đợt suy thoái mới của thị trường bất động sản Mỹ. Lần này, ông nhận định cuộc khủng hoảng có thể kích hoạt một làn sóng người vay mua nhà chủ động trả lại chìa khóa cho ngân hàng để xóa nợ.
“Tại sao giá nhà lại cao đến vậy?” Schiff đặt vấn đề. “Bởi trong một thời gian dài, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã duy trì lãi suất ở mức 0%. Điều này cho phép nhiều người tiếp cận các khoản vay thế chấp giá rẻ, chỉ khoảng 3% đến 4%.”
Ông giải thích thêm: “Người dân quyết định mua nhà dựa trên số tiền phải trả mỗi tháng chứ không phải tổng giá trị căn nhà. Lãi suất càng thấp, họ càng sẵn sàng mua với giá cao. Bế tắc hiện nay là giá nhà đã leo lên quá cao, sau đó lãi suất thế chấp tăng vọt, nhưng giá nhà lại không chịu giảm về mức tương thích với chi phí đi vay đắt đỏ này.”
Schiff tin rằng giá nhà rốt cuộc cũng phải hạ nhiệt để phù hợp với mặt bằng lãi suất hiện tại. Tuy nhiên, quá trình điều chỉnh đau đớn này có thể kích hoạt một “tình trạng khẩn cấp”. Thị trường sẽ ghi nhận hàng loạt vụ vỡ nợ khi giá trị căn nhà xuống thấp hơn cả khoản nợ thế chấp mà người dân đang gánh.
Liệu dự báo của Schiff có thành hiện thực?
Nhìn vào thực tế, chi phí vay mua nhà tại Mỹ quả thực đã tăng vọt. Lãi suất thế chấp cố định thời hạn 30 năm từng tăng từ mức đáy 2,65% lên đỉnh 7,79%, trước khi hạ nhiệt về quanh mức 6,5%. Theo lý thuyết kinh tế, chi phí đi vay đắt đỏ sẽ làm hạ nhiệt thị trường. Nhưng thực tế, giá nhà vẫn giữ ở mức cao kỷ lục với giá trung bình một căn nhà mới vượt mốc 405.000 USD.
Bối cảnh này làm dấy lên lo ngại về một kịch bản tương tự năm 2008: người vay lâm vào cảnh “âm vốn chủ sở hữu” (nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị thực của nhà) và chọn cách bỏ nhà đi. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng thị trường hiện nay vẫn có những “lá chắn” khác biệt:
- Tiêu chuẩn tín dụng khắt khe hơn: Các ngân hàng kiểm soát hồ sơ vay chặt chẽ hơn nhiều so với thời kỳ khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn, hạn chế rủi ro vỡ nợ diện rộng.
- Nguồn cung khan hiếm: Mức độ thiếu hụt nhà ở tại Mỹ hiện đã vượt mốc 4 triệu căn, tạo điểm tựa giữ giá nhà không bị sụt giảm quá thảm hại.
Góc nhìn từ giới đầu tư: Tỷ phú bất động sản Grant Cardone cũng đưa ra cảnh báo khắt khe không kém khi nhận định: “Trong 30 năm tới, nhà ở sẽ còn là một khoản đầu tư tồi tệ hơn cả 30 năm qua. Lời khuyên của tôi dành cho giới trẻ là đừng bao giờ mua nhà cho đến khi bạn thực sự siêu giàu.”
Dù vậy, áp lực tài chính lên các hộ gia đình là có thật. Thống kê từ Tập đoàn Tài chính ICE ghi nhận có tới gần 878.000 hộ gia đình Mỹ rơi vào tình trạng quá hạn thanh toán nghiêm trọng (trên 90 ngày) hoặc đang trong quá trình bị phát mãi tài sản.
Hiệu ứng domino và sự dịch chuyển dòng tiền
Schiff cho rằng nguồn cung nhà ở hiện nay bị đóng băng giả tạo do nhiều chủ nhà cố bám trụ để giữ mức lãi suất thế chấp siêu thấp đã vay từ trước. Tuy nhiên, khi áp lực kinh tế buộc họ phải bán nhà bằng mọi giá, việc hạ giá sâu sẽ khiến họ không đủ tiền hoàn trả khoản thế chấp — thời điểm hiệu ứng domino chính thức bắt đầu.
Trong khi hoài nghi về thị trường mua bán nhà riêng lẻ, Schiff lại chỉ ra một điểm sáng bền vững: “Giá thuê nhà sẽ luôn tăng theo từng năm.”
Bất động sản vẫn là công cụ chống lạm phát hiệu quả. Khi chi phí vật liệu, nhân công và đất đai tăng cao, giá trị tài sản lẫn dòng tiền từ tiền thuê nhà thường có xu hướng điều chỉnh tăng tương ứng. Ngay cả những nhà đầu tư sừng sỏ như Warren Buffett cũng luôn đánh giá cao mảng bất động sản cho thuê nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Trước rủi ro gánh nợ thế chấp cá nhân, xu hướng của dòng vốn hiện nay đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì dồn toàn bộ tài sản để sở hữu một căn nhà riêng lẻ, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang mô hình sở hữu phân khúc hoặc các quỹ đầu tư căn hộ cho thuê. Cách tiếp cận này giúp họ tận dụng được đà tăng trưởng của thị trường và nguồn thu từ tiền thuê nhà mà không phải gánh chịu rủi ro nợ nần hay áp lực quản lý vận hành.
Ban tập viên CaliToday
