CaliToday News – Số lượng người mua bất động sản thương mại đe dọa rút khỏi các giao dịch gần đây đang ngày một tăng, trừ khi bên bán chấp nhận đưa ra các điều khoản ưu đãi hơn. Nguyên nhân chính bắt nguồn từ việc lãi suất tăng vọt nhanh chóng.
Nhiều nhà đầu tư vốn đã đồng ý giá mua từ đầu năm khi chi phí vay còn rẻ, nay lại yêu cầu giảm giá hoặc đòi hỏi thêm các nhượng bộ khác trước khi hoàn tất giao dịch. Hiện tượng đàm phán lại giá (retrade) bắt đầu xuất hiện khi lợi suất trái phiếu nhích lên vào cuối mùa hè, sau đó bùng phát mạnh vào tháng trước khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) tăng lãi suất cơ bản thêm 0.25 điểm phần trăm và phát tín hiệu sẽ tiếp tục tăng.
Khoảng thời gian thông thường từ 6 đến 12 tháng kể từ lúc ký hợp đồng cho tới khi hoàn tất thương vụ có thể tạo ra chênh lệch rất lớn về chi phí vốn trong bối cảnh lãi suất vay leo thang. Điển hình, Eastham Capital từng đồng ý mua khu căn hộ khoảng 200 căn tại vùng Trung Tây với giá khoảng $20 triệu. Tuy nhiên, trước khi đặt cọc, chi phí đi vay đã vọt lên hơn 0.6 điểm phần trăm. Matt Rosenthal, nhà sáng lập kiêm giám đốc điều hành của công ty có trụ sở tại Boca Raton, Florida, cho biết họ đã thuyết phục được bên bán giảm bớt $600,000 sau khi đe dọa hủy thương vụ. Tương tự, vào tháng 6, Medalist Diversified đồng ý bán một bất động sản bán lẻ rộng 65,000 foot vuông ở Greenville, South Carolina với giá khoảng $10.2 triệu, nhưng sau đó phải chấp nhận giảm $100,000 để chốt giao dịch vào tháng 9 vì áp lực lãi suất.
Làn sóng đàm phán lại phản ánh dấu hiệu ban đầu của áp lực thị trường, kéo tụt giá trị tài sản, làm chậm tiến độ phát triển và khiến các khoản vay đến hạn khó tái cấp vốn hơn. Trước đó, bất động sản thương mại đang bước vào giai đoạn hồi phục nhờ nguồn cung mới giảm, nhân sự quay lại văn phòng và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt. Giờ đây, đà phục hồi này đang bị chệch hướng. Tác động tiêu cực còn lan rộng khi nguồn thu từ thuế bất động sản và thuế chuyển nhượng bị thu hẹp, đồng thời nhu cầu thuê công nhân xây dựng, kiến trúc sư và vật liệu xây dựng cũng giảm sút.
Hiện có hơn $5,000 tỷ dư nợ thế chấp bất động sản thương mại và khu dân cư phức hợp, lớn hơn tổng nợ thẻ tín dụng và nợ vay mua xe của người dân Mỹ cộng lại. Khi lãi suất leo thang, giá trị tài sản lao dốc. Theo công ty phân tích Green Street, từ cuối tháng 8 đến thứ Sáu vừa qua, chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs đã giảm hơn 8%, trái ngược với mức tăng 1% của S&P 500. Dữ liệu từ Trepp cho thấy trong tháng 8, có 11.42% các khoản thế chấp được đóng gói thành chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản thương mại (CMBS) phải chuyển sang đơn vị dịch vụ đặc biệt xử lý do chậm trả nợ hoặc khó tái cấp vốn – mức cao nhất kể từ tháng 2 năm 2013.
Điểm sáng hiếm hoi là các chủ nợ và quỹ đầu tư vẫn có nguồn vốn dồi dào sẵn sàng giải ngân. Northwind Group gần đây đã cung cấp khoản vay thế chấp thứ nhất trị giá $208 triệu để chuyển đổi phần lớn một tòa tháp văn phòng rộng 355,000 foot vuông ở Brooklyn thành căn hộ, thu hút sự cạnh tranh gay gắt từ nhiều ngân hàng và bên cho vay tư nhân. Dẫu vậy, tại các giao dịch thực tế, tình trạng tranh chấp giá cả và rút lui của các bên tài trợ vẫn tiếp diễn, như việc một ngân hàng vừa rút khỏi khoản vay xây dựng trị giá $45 triệu cho một trung tâm bán lẻ tại North Carolina.
Ban biên tập CaliToday
