CaliToday News – Lãi suất thế chấp tăng vọt đã khiến thị trường nhà đất Mỹ hạ nhiệt nghiêm trọng trong tháng 9 năm 2026, buộc người bán phải giảm giá ở mức độ lịch sử nhằm thu hút người mua. Báo cáo xu hướng thị trường hàng tháng từ Realtor.com® cho thấy tỷ lệ nhà niêm yết giảm giá trên toàn quốc đã chạm mức 20.8%, tăng 0.9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và lần đầu tiên vượt qua mức của năm 2025. Đây là tỷ lệ giảm giá tháng 9 cao nhất kể từ năm 2018 và là mức cao nhất trong bất kỳ tháng nào kể từ tháng 10 năm 2022.
Lãi suất thế chấp vượt ngưỡng 7% đã đẩy nhiều người mua tiềm năng ra ngoài lề, khiến lượng nhà tồn kho tăng nhanh trong khi doanh số chờ xử lý (pending sales) sụt giảm mạnh. Xu hướng này mang quy mô toàn quốc khi cả 4 khu vực và 36 trong số 50 đô thị lớn nhất đều ghi nhận tỷ lệ giảm giá cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Ông Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, nhận định môi trường lãi suất cao cùng những bất ổn địa chính trị tiềm ẩn đã khiến thị trường nhà đất năm nay rơi vào tình trạng trì trệ sớm hơn thường lệ.
Miền Tây là khu vực suy yếu nhất nước Mỹ trong tháng 9 với mức tăng giá cắt giảm mạnh nhất, vọt thêm 1.8 điểm phần trăm lên 22.8%. Trái lại, tình trạng hạ giá ít xuất hiện hơn tại vùng Đông Bắc (15.2%) do thiếu hụt nguồn cung, vùng Trung Tây ghi nhận 20.7%, và miền Nam ở mức 21.8%. Xét theo cấp độ đô thị, các thành phố miền Tây dẫn đầu cả nước:
- Salt Lake City: 1/3 tổng số nhà đang rao bán phải giảm giá.
- Denver: 31.5% danh sách niêm yết chấp nhận hạ giá.
- Portland, Oregon: Tỷ lệ nhà giảm giá chiếm 31.3%.
Ông Russell Faucette, nhà môi giới tại Omada Real Estate ở Salt Lake City, cho biết nhiều người rao bán hiện nay rơi vào tình thế “buộc phải bán” do chuyển công tác, ly hôn hoặc nợ nần, do đó họ phải nhượng bộ để đáp ứng khả năng của người mua. Tại Denver, các đại lý cho biết nguồn cung hiện đã vượt hơn 4 tháng tồn kho.
Tuy nhiên, giới chuyên môn đánh giá việc giảm giá niêm yết vẫn chưa giải quyết được bài toán chi trả. Ông Faucette phân tích rằng việc tăng 1 điểm phần trăm lãi suất có thể làm giảm khoảng 10% sức mua của khách hàng. Chẳng hạn, người có khả năng chi trả căn nhà $500,000 với lãi suất 6% sẽ chỉ còn mua được căn nhà trị giá khoảng $450,000 khi lãi suất lên 7%, trong khi giá nhà chưa giảm đủ sâu để bù đắp chênh lệch này.
Bà Michelle Schwinghammer, đại lý tại West + Main Homes ở Denver, cho biết ngoài tiền nhà, người mua còn chịu áp lực lớn từ chi phí bảo hiểm, giá xăng, năng lượng và thực phẩm tăng cao. Do đó, việc giảm giá nhẹ không thể đảo ngược khó khăn tài chính tổng thể.
Về tỷ lệ rút niêm yết (delistings), toàn quốc vẫn giữ ổn định ở mức 5.6% trong tháng 9, cho thấy người bán chưa đồng loạt rút lui khỏi thị trường. Thị trường hiện phân hóa thành hai nhóm: những người cần bán gấp sẽ chủ động giảm giá và đưa ra các ưu đãi hỗ trợ hạ lãi suất, trong khi những người không chịu áp lực tài chính có xu hướng rút nhà khỏi sàn để chờ đợi đến mùa xuân năm sau.
Ban biên tập CaliToday
